梅ちゃんの不動産日記

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チャンスを生かす決断が大事。

住宅計画中の消費者さん
土地探しから建築まで
何のストレスも無く流れるように進む方って

 非常に少ないです。

原因はさまざまですが
何か問題なりハードルなりが生じた時

前向きに
それを乗り越えようと考える消費者は

結果的に満足した住宅を手に入れています。

いつも消費者にはお話しするのですが

3000万円の予算であれば4000万円の物件が理想
5000万円の予算は6000万円の物件
1億の予算では1億2、3千万の物件が理想なのです。

この溝をどう埋めていくのかは

まずしっかりとした資金計画を立て
高望みをせず、視野を広げて住宅計画するのが重要。

次に
費用対効果、利用頻度を踏まえた上で

ほんとに必要なもの(事項)なのか?
優先順位どうなのか?

妥協点を探すことから始まります。

充分に考え検討し結論が出たら

 あと重要なのは決断力
 
紆余曲折しながらであった物件
チャンスだと思ってください!

このチャンスを逃さず生かして下さい!

やるべき事やった後は
安心して決断して OKです^^





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不動産広告あれこれ

 消費者さん宅に入ってた新聞折込広告

折込広告.jpg

 右の1380万円物件の質問がfaxであった。

 どう調べても
 良く似た物件は数件あるものの
 ぴったり該当する物件が無い…

 微妙に前面道路幅が違ったり
 面積が違ったり

 ???  よ〜くよくチラシの物件概要見てみると

 ●土地面積130.00 「〜」ということは複数区画ある可能性高い

 左の物件には土地の間口奥行き寸法が書かれてる。
 これは間口が広いですよ〜っと強調したいから

 右の物件には ☆整形地☆建築条件なし が強調されてるけど
 土地の間口の寸法は書いてないので
 奥行きが長く間口が狭い可能性が高い。

 消費者は右の土地の形みて 間口が広い物件だ
 と思うでしょう。

 でも、寸法が入ってないので
 土地と道路との関係を書いた図なのです。

 
53坪地図みたら.JPG たまにですが
 我々同業者も絶句する広告もあります。

  レインズ 検索してヒットした物件。
 おッ! 駅徒歩9分 土地53坪南向き安い

 資料緒請求したら

 やっぱりなぁ〜 旗状地です。→→→→→→→→

 これは広告じゃないから良いのですが…

 ネットの不動産検索サイトで
 場所、価格、広さ、業者名が全く同じ物件!発見!

 図面はこれ!
 
53坪.JPG 
こ〜れはあかん!!!

 
 反則!反則!

 検索サイト 退場〜

 サイト掲載数日後
 物件削除されてたけど…。



 
 
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物件不足?!

またまた宝塚へ物件見に行く。
今回は不動産業者社長と同行〜
中古物件の買取、再販売が得意な業者です。

先月中ごろ社長から連絡あったとき

チラシを撒いても全く反響が無く
オープンハウスをしても来場客が無く
いったい ど〜なってるんだ? 状態でしたが…

今日、売れ行き状況きいたら

手持ち物件10戸全部売れた! v(^_^)

場所も価格帯も異なる10戸が
いっきに2週間ほどで完売したので
物件仕入れが追いつかない様子。

宝塚から戻ってきた後
打合せの為平野区の業者へ

4月、5月で3000万後半〜5000万円の新築完売!
新規物件では値段交渉してくる消費者はお断りしている!

と強気の営業している。


今のところ物件仕入れは順調らしいが
最近、仕入れ物件の情報が急減しているという。

需要と供給のバランスが戻ってきてますね〜

既に物件をじっくり検討したのに
もっといい条件の物件が出てくるのでは?
と迷っている消費者さん!

決断のときだと思います!!!

ただし、無理の無い住宅計画が大前提ですけど。




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様子見〜

一般の方が不動産の売却をする場合
ほとんどの場合、宅建業者(不動産業者)に依頼されます。

依頼を受けた業者は売却不動産の調査をして
査定価格をはじき出し、消費者の希望とすりあわせをして
売り出し価格を決定します。

その時に販売する再の媒体についても相談するんです。

たとえば

家を売りに出しているのを
近所に知られたくない消費者の場合は

新聞の折込み広告を禁止したり

インターネット広告でも写真掲載が禁止だったり

ネットも含め広告の類は全て厳禁! 等々


反対に広告媒体は全てOKも最近増えてきてます。


今日、弊社HPの不動産情報に
掲載されている物件が
売却済みになったので

業者さんから情報の削除依頼がありました。

昔の同僚が勤めている業者だったので
よろしくお伝え下さいとお願いしたら

しばらくして同僚から電話。

建売、仲介の業務のほか
収益物件も保有している業者ですが
リーマンショック後も大きな打撃はなく

順調そうで何よりでした。

先ごろ5億の収益物件の取引をしたそうで
少しずつ大型物件も動いてきているようです。

この前、テレビや新聞で
競売物件の急激な増加が
取り上げられてたけど

競売専門の業者に聞くと
競落価格がまた高値傾向のようだし

不動産の底値感と住宅ローン減税
その他不動産にかかる減税の効果でしょうか?

様子見してた消費者も
動きだしたようです。





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○○バスター!

生駒市に住む友人の依頼で
分譲貸しマンションの退去の立会い同席。

聞くところによると
今まで数回引越しを経験しているが
保証金が帰ってきた事がないのだそう。。。

今回の物件は何事も無ければ返金が40万円

小さな子供さんがいるので
壁には落書きが…襖にも…クローゼットドアにも…

管理業者側からは委託されているリフォーム会社の担当者が来た。

立会いは友人だけだと思っていたのでしょうね
私の姿を見るなり、態度が防御体制にはいり
いかにも事務的な受け答えになった。

一通りチェックして、その場で概算をはじき出した。
国交省の「現状回復のガイドライン」に沿って計算してねと私が言うと

「だから、ご負担は○○%で計算してます!」

と強い口調で返してくる。。。(攻撃的になってるし)

出てきた数字は、マズマズ良心的な数字だった。

その後少しやり取りしていたら
少しリフォーム業者の態度が軟化してきた。

「敷金バスターかと思いました」

敷金の返還をサポートする仕事があるのは知っていたけど
敷金バスターって なんというネーミング! 笑ってしまいましたw

敷金バスターの報酬は調査料とは別に
返還された金額の20%程度かかるらしい。
ソレダケ カカルト アマリ イミナイヨウニ オモウケド

で、リフォーム業者に
バスターの効果はあるのか聞いてみたら

借主が壁に大きな穴を開けてしまったのに
「大丈夫です。払わなくていいです」と言ってたそうです。

ありえませんが…おそらく少額訴訟にでもなったでしょうね。

世の中いろんな職業があるもんだと関心しました。






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スリル満点  \(゚〇゚;)/ 

昨日の日曜は雨風が強かったですね〜

普通なら外出を控えたいところですが
そんな中頑張って、
ご紹介した物件を数件見に行ってくれた消費者さん 感謝!

昨夜、電話でも
物件の感想を聞かせてもらったけど

今日、改めて奥さんからメールをいただく^^

読んでる途中で思わず笑って噴出してしまった!

無題.jpg




は物件名)

ほんと初めてこの物件を見に行ったときは
私も同じように叫びましたよ〜

一昨日、物件を選ぶとき
の物件は時間があったら見に行ってください。
山の頂みたいでドキドキしますよ!って伝えてたのですが

  それでも このリアクション!

消費者さんも 期待以上のドキドキ体験だったようです。

しかし、この物件の並びにも家建ってるし
周り一帯は同様の立地で多くの方がお住まいです。

人は慣れれば住めるんですよね。

実際、私も2回目チャレンジした時は
あまりストレス感じ無かったです。

これ以上のドキドキ物件見た後だったのもありますがw
まだまだ上には上がありますw

ネットの物件写真では良さげな土地に見えますが
駅近なのに坪単価が飛びぬけて安いのは
こういうのが理由なのです。

ふつうの坂道なら1.5倍の価格でしょう。

不動産に掘り出し物無し!
身をもってお分かりいただけたと思います^^




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通勤シュミレーション

消費者さんが住宅用の土地探しをするなかで
それぞれ希望のエリアをお持ちですよねぇ

・今住んでる周辺がいい
・実家の近くがいい
・○○小学校の校区内
・駅徒歩10分以内
・通勤に便利な△△沿線沿い

希望されるには何らかの理由がある訳ですが
中でも通勤時間には、皆さん重きを置いていますよね。

先日、消費者さんにご紹介した土地物件は
価格も希望範囲で住環境も良く
自信を持ってお勧めしたのですが

通勤時間に問題が生じました。。。

自動車通勤をされている方で夜も仕事が遅いので
時間短縮できるエリアがご希望。

今住んでるところも気に入っているけど
あえて通勤を考え、ご夫婦で話し合い
別エリアで探ことになった。

希望エリアから少し離れたけど
通勤の距離的にはかなり短縮されたので
自信を持ってたんですが

渋滞.jpg通勤ルートがかなり渋滞する
とのショッキングな情報。。。

現在=高速使って1時間
今回=一般道で1時間

高速代のかからないメリットはありますが
悩ましいところです。


そこで私が提案したのは
「朝早起きして紹介物件から通勤時間を計る」

昨年、これを実践された消費者さんを思い出したんです!

検討地が大阪府泉南市と三重県名張市
お住まいは枚方市。

通勤シュミレーションされ今は名張に住んでおられます^^

今日、メールが届き
通勤シュミレーションしてみようと思いますと嬉しい返事。


この真剣さが良い住宅計画に繋がるんです!

く( ̄△ ̄)ノ ガンバレェェェ!




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イメージする

丸一日、香芝、広陵、奈良市、生駒市の物件見に行く。
20件以上まわりました〜

RIMG2301.jpg広陵町









RIMG2304.jpg広陵町









RIMG2307.jpg  生駒市 
  通りがかりの新築現場

  別の16区画の分譲地で
  建物は一軒だけ ぽつん。。。

  業者に問合せをしたら

  「一括売却の予定です」と言われた。。。

RIMG2308.jpg奈良市

  物件見ながら







RIMG2315.jpg奈良市

  住宅計画中の消費者の顔を
  思い浮かべ






RIMG2320.jpg奈良市

  生活している姿を想像する







RIMG2321.jpg奈良市

  想像できなければ
  ご紹介するの パス です。






  だいぶ走ったな
  疲れました。





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不動産検索サイト 正しい利用法

ここ数年、不動産検索サイトの充実ぶりは
業者サイドから見ていても 素晴らしいものがあります。

  価格や地域、希望沿線…etcの条件で
  物件を絞り鋳込んだり
  地図をスクロールして検索できたり

  物件の相場が表示されたり
  物件のマッチングお知らせメールも
  設定できますよね〜

これから住宅を購入しようと考えている消費者さん!

毎日、検索サイトと にらめっこのあなたッ!

住みたいなぁ〜って思ってる地域の
一番割安な物件探して 「これくらいなら買えそうだ」

  なんて思ってませんか?

これって、非常にキケンな検索サイトの使い方ですよ〜

  一番割安な物件=標準価格−マイナスポイント

  この公式覚えておいてください^^

  ■マイナスポイント
   建築基準法上の道路に土地が面していない
   (建て替えできない)

   接面道路が狭い
   (自動車が通れない、建て替え時に敷地が道路に取られる)

   建物や土地擁壁に亀裂が入っている
   (補強、修復に相当な費用がかかる)

   嫌悪施設が近くにある

   物件の前の道は4m以上あるけど
   そこにたどり着くまでの道が2.5m位しかない
   …etc

検索サイトの現場写真は  お見合い写真 だと思って下さい

一番良く見える写真を掲載するものです

  実際現場を見に行って がっかり… オミアイ シャシンノ コトデハ アリマセン
  なんて事がほとんどです

割安な物件は業者が買い取って 商品にします。
だから不動産に掘り出し物は存在しないのです!

  不動産検索サイトをうまく利用するには
  希望地域の坪単価の2番目に高いものを基準にして

  予算を組むことをお勧めします。

そうすれば、見に行って がっかり… 
なんて事ほとんど無いでしょう。

  それが、適正価格なんです

これ、頭に入れて 検索サイトは利用しましょうね^^





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住宅計画のステップ

昨日は南大阪のご紹介客面談。
昨年の夏頃から住宅計画を考え始めるが

物件もいろいろ見たが
希望エリアで決め手となる物件が無い。。。

  帯に短し 襷に長し

こういう時は発想の転換が必要

土地選びの最優先ポイントは何か?を考え
エリアの変更をお勧めします^^

  視点を変えてみましょう!
     

今日は北摂のご紹介客面談でした
今まで、地元の建売業者や設計事務所に紹介された
土地を見に行かれたそうですが

  よくよく聞いてみると
  きっちりとした資金計画もないままで
  危険な住宅計画されるところでした

土地探しより、まず
やらなければいけない事ありますよ〜

  これから一歩一歩進めていきましょう^^



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プロフィール

梅ちゃん

梅ちゃん(梅田敏雄)
大阪府立富田林高校卒業
関西大学法学部卒業
大手外食産業勤務
大阪府藤井寺市の不動産仲介会社勤務(2年)
大阪市平野区の不動産分譲会社
勤務(12年)

2005年3月 大阪市平野区にて
有限会社ユープランニング設立
2008年3月 大阪市中央区に移転
株式会社へ組織変更
現在に至る


趣味
音楽鑑賞、カラオケ、サーフィン

資格
宅地建物取引主任者
インテリアコーディネーター
2級FP技能士
AFP(日本FP協会認定)
(ファイナンシャル・プランナー)

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