梅ちゃんの不動産日記

地価はどうなる？

亀裂の家

亀裂の原因は？？？

地勢

同じものが、あればなぁ～

バブリーなっ！

工場が熱い？

建築条件付売り土地

機が熟す

買い替え

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随分前に宅建協会から送られてきたCD
大阪府宅地価格システム.jpg

「大阪府宅地価格システム」

なんと仰々しいネーミングだと
そのまま使わずに置いていた…

ところが！
先日、お客様から依頼の
土地相場を調べるのに使ってみたら

意外と便利でした。。。　協会の方々ｽﾐﾏｾﾝ…

大阪府下３６支部の流通委員会が流通性のある基準地を決め
平成２０年１月１日現在の適正な地価を算出したものです

島町調査価格.jpg

　オフィス近くの基準地は

　3.3㎡あたり４００万円！

　幹線道路に面していると
　もう一桁価格は跳ね上がります

　オフィス街ですから
　納得です
　

地価推移の機能も付いていました

左は中央区北浜　オフィス街　　　　　　　　　　　　　　　右は平野区流町　下町の住居系
平成20年は　３５００万円/3.3㎡　　　　　　　　　　　　　平成20年は　１１０万円/3.3㎡

価格の差はさておき
地価の上昇の差が歴然としています

ここ数年の地価上昇は
オフィス街が引っ張ってきたのが一目瞭然です

昨年のサブプライム問題から今年に入って
大阪のオフィス街の地価は急激に下落していますが

住居系は多少下落傾向ですが
まだ落ち着いています

建売業者が仕入れる土地価格も
オフィス街の地価程でないものの
急激に上昇していましたが

消費者の購買力を考えると
今まで、価格に反映できずにいましたので

土地の仕入れ価格が多少下がっても
建売の価格が下落するとは
今のところ考えられません

しかし！

金融機関の融資がストップし経営が苦しくなって
値引きする業者は出てくるかも知れませんが

それこそ危険ですよ～

大幅値引きにご注意！！！

ユープランニング
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comments (0)｜trackbacks (0)2008.06.29 Sunday｜不動産

　　昨日の「塀に亀裂の家」
　　家の中をご案内した

　　道路側から見て
　　隣地との境界に建つ塀に亀裂が入っているのは昨日確認していたが
　　敷地内に入るとさらに亀裂があちらこちらに…

　　当然、建物にも亀裂が走っている
　　しかも！ほったらかし状態！

　　建物はつぶしてしまうので
　　関係ないといえば関係ないが
　　印象はよろしくない

　　敷地が陥没しているわけでもなく
　　基礎に亀裂があるわけでもなかったので
　　地盤が特別弱いという感じではなかったが

　　阪神大震災で受けた傷跡がそのまま…

　　手入れをしていないその建物は
　　雨漏りのオンパレードだった

　　２階の天井は雨漏りでふくらみ変色している
　　壁もいわずもがなである

　　結局、悪い印象ばかりが残った

　　最終的には容積率（敷地面積に対して建物面積の制限）
　　が80％で延30坪の建物しか建てれない（土地面積が38坪）
　　ことが最大の原因で、この物件は見送る事になった

　　昨日は建物が30坪でも収納を工夫してと考えていたご主人も
　　納得してこの物件を諦めることが出来たようです

　　まだまだ続きそうです　山科詣

　　

　　
　　

大阪市平野区　事業用　売り土地

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.03.10 Monday｜不動産

　　朝一から高槻のお客様よりお電話
　　気になる京都山科の物件（建築用地）があるとご相談

　　午前の予定をすばやく消化し
　　その他の山科の物件を検索、資料をそろえ高槻へ
　　
　　物件を絞り、ご家族と一緒に山科へ向かう

　　まづは、気になる物件を見に行く
　　山科西部の古家付き土地

　　少し道中の道が狭いところはあるが南向きの物件だ

　　周囲をぐるぐるお客様と歩いて周る
　　静かな場所で落ち着いた町並みで合格点

　　ただ気になる点が一つあった

　　敷地の塀に亀裂が入っていたのです

　　５ｍｍ以上のものなので
　　阪神大震災のときのものか？

　　調査の必要ありとお伝えした

　　
　　明日、再度ご夫婦と訪れてみようと思います　　

大阪市平野区　事業用　売り土地

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.03.09 Sunday｜不動産

　　　地勢とは高低や山・川の配置など
　　　その土地全体のありさまのことですが

　　　不動産業界では
　　　平坦、高台、低地、ひな段、傾斜地と
　　　物件資料に記載する事があります

　　　角地.jpg

　　　□平坦…土地を有効に利用するのに最適
　　　　駐車場なども取りやすく
　　　　外溝費用も安く済む　　　

　　　□高台…眺望がよい、水害にあいにくい

　　　□低地…低地は地盤が悪いといわれますが
　　　　整備がきちんとされていれば
　　　　問題ありません

土地.jpg

　　　□ひな段…ひな祭りのひな段のように
　　　　後ろの土地が一段高い状態のもの
　　　　南ひな段の場合、日照が良くなります

　　　□傾斜地…土地の全体または一定割合
　　　　が傾斜地の状態
　　　　神戸の山の手でも見かけますねェ

　　　　土地を利用する目的によって
　　　　選択する地勢もそれぞれです

　　　　

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.02.08 Friday｜不動産

　　　ありがたい事に
　　　今週初めから不動産業者さんからの
　　　物件のお問い合わせが相次ぎ
　　　

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

　　　（←この物件です）

　　　買い付け証明を頂きました

　　　いつもの事ですが
　　　物件が売れる時っていうのはお客様が重なるものなのです

　　　そんな中で、一番早く購入の意思表示をしたお客様が
　　　優先されるのです　（色々条件はあるのですが）

　　　３人も４人も気に入ってもらったって
　　　物件は１つしかないのですからねェ

　　　こんな時、同じ条件の物件があればなぁ～と思いますが

　　　地球上に同じものが存在しないのが不動産なのです

　　　ですから
　　　本当に気に入った物件が見つかった場合は
　　　業者もお客様も、すばやく動くことが大切です

　　　不動産の営業は
　　　何度もこういう場面を経験していますので
　　　急いで、お客様に購入の意思表示を迫ります

　　　これは、早く売りつけようとしているのではないのです

　　　もたもたしていたら、すぐ売れて物件が無くなる！
　　　と分かっているからです

　　　お客様が　これだっ！　という物件に出会った時に、チャンスを逃がさない為には

　　　信頼できる不動産営業を見つけ
　　　スピーディーに対応する事が必要なのです
　　　

　

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.02.02 Saturday｜不動産

　　　半年くらい前でしたでしょうか
　　　東京の中心部の中古マンションが
　　　値上がりしているぞーというテレビ番組を見た
　　　
　　　さすが日本の首都東京！
　　　地価が上がると中古マンション価格も
　　　つられて上がるのだと驚いていたのですが（but！）

　　　大阪にもあるんです！

　　　マンション.jpg

　　　高槻駅前に４年前に完成したこの高層マンション

　　　買った時より値段が上がってるんですってェ～
　　　今日、地元の不動産屋さんから聞いてびっくり！

　　　しかも、購入希望者は多く
　　　物件待ちの状態だそうです　

　　　たしかに便利ですよねェ～

　　　マンションの低層階はショッピングモールだし
　　　京都、大阪まで１５分で行けるし
　　　三宮までだって４～５０分ですし

　　　某お笑い系不動産王もこのマンションを所有しているらしい…

　　　大阪市内の超高層マンションも
　　　バブリーな事になっているのでしょうか？

　　　調べてみよう～

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.02.01 Friday｜不動産

　　　お付き合いの長い、買取業者の社長と
　　　東大阪へ物件査定に出かけました

　　　事務所まで迎えに来てもらい
　　　助手席に乗せてもらいました
　　
　　　普段運転してばっかりなので楽ちんでした＾＾

　　　次の信号右ねェ～　と助手席で誘導してたら

　　　あっ！ここ、こないだ買った物件の近くですわぁ～

　　　というので途中寄り道～
　　　５０坪の工場でした　写真撮り忘れました…

　　　ここ数年、工場の購入需要は高いのですが
　　　市場に出回る物件数が少ないので
　　　強気の価格設定が多いようです

　　　市場に出回る物件が少ない理由の一つに
　　　建売やマンションデベロッパー業者の存在があります

　　　特に用途地域が準工業では
　　　工場を売りたいという情報をキャッチした不動産業者は
　　　我先にとデベロッパーに買いませんか？と話をもっていきます

　　　こんな風ですので
　　　なかなか手頃な価格の工場の物件が少なかったのです

　　　大阪では、昨年の夏前くらいから
　　　土地の仕入れ価格が高くなり過ぎて

　　　デベロッパーは購入を控える傾向が
　　　出てきていますので

　　　もう少し時間がたてば
　　　売り工場の供給が増えてくるようには思いますが

　　　宣伝＾＾
　　　この東大阪の売り工場にご興味のある方は
　　　メールにてお問い合わせください
　　　

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.01.30 Wednesday｜不動産

　　建売住宅といえば、土地と住宅がセットで販売されるもので
　　建物が完成している、または建築中である物件が基本です

　　最近は更地の状態で販売されるのがほとんどです

　　新築一戸建て
　　４LDK３８８０万円
　　間取り自由設計！

　　なんて広告を良く目にすると思いますが
　　
　　宅建業法上は間取りが自由なプランの
　　新築住宅の販売（建売）は存在しません

　　建築確認がおりていないのに土地付き住宅の販売
　　と言うのはありえないのです
　　
　　正確には建築条件付きの売り土地なんです
　　
　　建築条件付売り土地
　　土地１９９０万円
　　建物１８９０万円
　（建物面積30坪・消費税込み）
　
　　建築条件付き土地の場合は
　　売り建てともよばれ、土地を売るに当たって
　　一定期間内に特定の建設会社
　　（土地の売り主とその子会社、および販売代理人となる宅建取引業を併営する建設業者など）と
　　建築請負契約を結ぶことを条件にしています

　　指定期間内に建築請負契約が締結されない場合は
　　契約は白紙解除となり、預かり金などは全額返還される契約になっています

　　指定期間内は３ヶ月以内とされています

　　新聞の折込チラシなどの売り土地で
　　通常相場より安い価格設定のものは

　　よ～く注意して見て下さい　(｡_｡)

　　小さな文字で　建築条件付　と表示されている事がありますよ～

　　建築条件なしの売り土地探しは大変なのです
　　　　
　　　　

　　

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.01.28 Monday｜不動産

　　　お客さんが不動産の購入を考える始める
　　　切っ掛けはそれぞれですが

　　　■１番　 「家賃がもったいないから」で全体の６～７割

　　　■２番　　一戸建てでは「持ち家が欲しいと思ったから」
　　　　　　　　マンションでは「今が買い時だと思ったから」

　　　■３番　　一戸建てでは「今が買い時だと思ったから」
　　　　　　　　マンションでは「ローン完済年齢を考えた」　　　　　　　　日本住宅建設産業協会調べ

　　　あと私の経験では
　　　「家賃がもったいない」の範疇ですが
　　　賃貸マンションの更新時期が迫ってきたからとか
　　　結婚を機会にとか、親と同居するからとかetc

　　　珍しいものでは
　　　夫婦関係をやり直そうと思って…
　　　なんていうのも何件かありました

　　　では、
　　　不動産購入を考え始めてから
　　　どれくらいの期間で購入を決めているのでしょう？

　　　これは、私の経験からですが
　　　３ヶ月から半年、長くて１年が大半です

　　　２年も３年も物件を探しているという方もいらっしゃいますが
　　　よくよくお話を聞くと、何か事情があって決められないようです

　　　家族の意見がまとまらなかったり
　　　資金的に問題があったり
　　　
　　　中には、購入しようと思っていた物件が売れてしまい
　　　その残像が頭にこびりついて、外の物件を見ても決められない
　　　そんな方も結構いらっしゃいます

　　　私の最長記録は
　　　初めてお客様とお会いしてから
　　　３年後にご契約いただいた方です

　　　３年かかって機が熟したとでも言いますか
　　　全ての条件がそろったのです

　　　よく、「今、不動産は買い時か？」などと話題になったりしますが

　　　お客様が不動産を購入したいと考え始め
　　　気に入った物件に出会った時が買い時だと思うのです
　　　
　　　

　　　　　　　　　

　　　　　　
　　　

大阪市平野区　流町新築一戸建て

大阪府高槻市　日吉台一戸建て

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comments (0)｜trackbacks (0)2008.01.20 Sunday｜不動産

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　　　　高槻市の閑静な住宅街の邸宅にお住まいで
　　　　ご自宅の買い替えご希望のお客様宅訪問
　　　　　　
　　　　ご自宅を売却して土地を購入し建物を建てる
　　　　買い替えをご希望です

　　　　今回でお会いするのは２回目

　　　　お客様にとっては、初めての事なので
　　　　いくらで自宅が売却できるのか
　　　　どんな土地にどんな住宅が建てられるのか

　　　　不安がいっぱい！

　　　　おおよその売却価格と買い替えの流れをご説明し
　　　　さまざまな不安点を解消していく

　　　　この流れをスムーズに進めていくのは
　　　　お互いの協力が不可欠です

　　　　どれか一つでも欠けたら前に進みません

　　　　前回お会いした時はご夫婦だけでしたが
　　　　今回はお母様、娘さんとご挨拶させていただき

　　　　ご家族全体のライフスタイルを
　　　　より具体的に感じる事ができました

　　　　さ～ぁ！　全力を尽くして頑張りましょう！
　　　　

　　　　

　　　　　　　　

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comments (0)｜trackbacks (0)2007.12.10 Monday｜不動産

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梅ちゃん（梅田敏雄）
大阪府立富田林高校卒業
関西大学法学部卒業
大手外食産業勤務
大阪府藤井寺市の不動産仲介会社勤務（2年）
大阪市平野区の不動産分譲会社
勤務（12年）

2005年3月　大阪市平野区にて
有限会社ユープランニング設立
2008年3月　大阪市中央区に移転
株式会社へ組織変更
現在に至る

趣味
音楽鑑賞、カラオケ、サーフィン

資格
宅地建物取引主任者
インテリアコーディネーター
２級FP技能士
AFP（日本FP協会認定）
（ファイナンシャル・プランナー）

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